Định giá đất là hoạt động xác định giá trị của một lô đất tại một thời điểm cụ thể. Xác định giá đất rất quan trọng trong quản lý, sử dụng đất vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng trường hợp mà có phương pháp xác định giá đất khác nhau. Vậy có những cách định giá đất nào? Theo điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, phụ thuộc vào những trường hợp cụ thể mà các phương pháp xác định giá đất sẽ khác nhau.
Cách định giá đất
Cách định giá đất theo hình thức so sánh trực tiếp
Cách định giá này này dựa trên cách phân tích mức giá của các thửa đất trống (là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà cửa hay các loại tài sản khác gắn liền với đất) tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lời, vị trí, kết cấu hạ tầng, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh và xác định giá.
Phương pháp này được áp dụng để định giá đất các thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Ở đây thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh.
Cách định giá đất theo phương pháp chiết trừ
Phương pháp định giá này được áp dụng với thửa đất có tài sản gắn liền với đất. Theo đó, bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản để tiến hành định giá với quy tắc tổng giá trị được xác định bằng tổng giá trị đất và giá trị gắn liền với đất
Điều kiện sử dụng phương pháp này là các thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với mảnh đất cần định giá đã được chuyển nhượng hay trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Cách định giá đất theo thu nhập
Phương pháp này được áp dụng bằng cách xác định thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất với mức lãi suất tiền gửi bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất. Thường được xác định bằng lãi suất tiền gửi 12 tháng tại ngân hàng có mức lãi suất gửi cao nhất trên đại bàn tỉnh, thành phố thuộc Trung ương
Công thức định giá đất được tính như sau:
Giá đất cần định giá = Giá trị mảnh đất cần định giá chia cho diện tích thửa đất đất cần định giá.
Như vậy, phương pháp này cần xác định các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
Cách định giá đất
Cách định giá đất theo phương pháp thặng dư
Phương pháp này sử dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Để thực hiện cần xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. Theo đó, cần loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản cần định giá.
Cách định giá đất bằng phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất hay còn gọi là hệ số K dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường.Bảng giá đất dựa trên bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc ban hành
Phương pháp này được áp dụng trong 3 trường hợp, cụ thể như sau:
Thứ nhất là xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm. Theo đó, phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo
Thứ hai là xác định giá đất làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền đất hàng năm
Thứ ba là tính tiền bồi thường khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có chung mục đích sử dụng, khả năng sinh lời và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc khu vực thu hồi đất không đảm bảo yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá khác thì phương pháp này được áp dụng
Cách thẩm định giá đất qua ngân hàng
Trường hợp này thường được áp dụng với mảnh đất có giá trị lớn và đòi hỏi độ chính xác cao. Hầu hết các ngân hàng đều cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất hoặc bạn cũng có thuê các dịch vụ thẩm định bên ngoài. Ưu điểm của phương pháp này là tính chính xác cấp, uy tín và đảm bảo nhưng nhược điểm là tốn thời gian và thủ tục pháp lý cần đảm bảo những quy tắc nhất định
Hy vọng bài viết đã chia sẻ đến bạn những thông tin hữu ích về Cách định giá đất. Nếu bạn có nhu cầu tư vấn về các dự án bất động sản hãy liên hệ với chung tôi. Với kinh nghiệm của mình, chúng tôi cam kết mang đến quý khách hàng những dự án tốt nhất cùng khả năng sinh lời cao. Mọi thông tin chi tiết bạn đọc vui lòng truy cập website http://phuhanvinh.com/.
